De plus en plus d'co-immeubles tentent certains propritaires, crant de fait une coproprit.
Cette situation particulire de dtenir un lot dans une entit immobilire cologique oblige aux mmes rgles de gestion que pour le parc traditionnel.
Les charges de coproprit ne cessent d'augmenter rgulirement :
- volution du prix de l'nergie,
- travaux d'entretien,
- assurances...
Pour vous donner une ide, la moyenne des charges de coproprit dans le parc immobilier priv franais s'lverait plus de 34 / m²/ an ; d'o l'intrt de s'y intresser srieusement.
Charges de coproprit
Il existe 3 types de charges qui sont dfinies dans le rglement de chaque coproprit.
 l'entretien, l'administration et la conservation
cela comprend : honoraires du syndic, rparation, nettoyage, salaire du gardien...
Ces charges sont rparties entre les copropritaires en fonction de la valeur relative de leur bien (« lot ») par rapport la valeur de l'ensemble de la coproprit.
Cette rpartition est exprime en "tantimes", et le plus souvent en "millimes" :
Si votre appartement est valu 120/1000me de la valeur de l'immeuble en coproprit, il vous faudra payer 120 millimes du montant total des charges d'entretien, d'administration et de conservation de l'immeuble.
Les services collectifs et d'quipements communs :
chauffage, ascenseur, antenne de tlvision, vide-ordures, etc.
Elles sont rparties entre les copropritaires en fonction de l'utilit que prsente le service pour chacun d'entre eux.
Ex. : les copropritaires du rez-de-chausse ne paient pas les charges lies l'ascenseur, sauf s'ils possdent une cave ou un parking desservi par cet ascenseur.
Les charges spciales
Il s'agit de dpenses lies une ou plusieurs parties de l'immeuble, qui n'affectent pas l'ensemble des copropritaires.
Le rglement de coproprit peut prvoir de faire supporter ces charges certains copropritaires seulement.
Exemple : si la coproprit est compose de plusieurs immeubles et que des travaux ont lieu dans un seul d'entre eux.
Vote et paiement des charges de coproprit
Le budget prvisionnel
Sont prises en compte dans ce budget les dpenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes.
Il est vot une fois par an lors de l'assemble gnrale de la coproprit.
Selon le choix fait en assemble gnrale, les copropritaires paient chaque trimestre le quart du budget vot, ou chaque anne sa totalit.
Dpenses non comprises dans le budget prvisionnel
Sont concernes les dpenses lies des travaux d'amlioration, de conservation ou de transformation (autres que ceux de maintenance).
Elles sont soumises un vote en assemble gnrale.
Le syndic de coproprit exige gnralement des co-propritaires le versement d'une avance pour faire face aux dpenses imprvues et couvrir sa trsorerie (« fonds de roulement »).
Le montant de cette avance est fix par le rglement de coproprit ou par l'assemble gnrale.
Il ne peut pas excder 1/6me du montant du budget prvisionnel.
Contestation des charges de coproprit
Cette contestation est possible si vous estimez que vous payez une part trop importante de charges et plusieurs recours sont prvus :
en soumettant une demande de rvision de la rpartition des charges au vote des copropritaires. Un vote l'unanimit est alors ncessaire
en saisissant le Tribunal d'Instance, quand les sommes litigieuses s'lvent moins de 7 600 ,
en saisissat le Tribunal de Grande Instance, pour des sommes suprieures 7 600 .
Le carnet d'entretien
Toute coproprit doit disposer d'un carnet d'entretien de l'immeuble.
Ce carnet mentionne notamment :
l'identit du syndic,
les rfrences des contrats d'assurance souscrits pour la coproprit,
l'anne de ralisation de travaux importants, etc.
Il permet un meilleur suivi et une gestion plus transparente.
Tout candidat l'acquisition d'un des logements de la coproprit a le droit d'en prendre connaissance et cela lui est fortement conseill pour dterminer la fois la ralit de l'tat de l'immeuble et les travaux envisager court ou moyen terme.
Une coproprit verte !
L'association Fondaterra (Fondation Europenne pour des Territoires Durables) a publi un guide de l'co-attitude l'attention des coproprits en collaboration avec le CSAB et la Fnaim Ile-de-France.
Elle a pour objectif d'inciter tous les acteurs de la coproprit (propritaire, locataire, gardien, gestionnaire ou syndic) rendre leur demeure commune plus verte et les convaincre de l'intrt de cette approche... pour la plante mais aussi pour leur portefeuille.
Diffrents outils de sensibilisation ont t dits (affiches, autocollants...) ainsi que le guide lui-mme tlchargeable sur Internet.
Concrtement, le guide contient des informations pdagogiques et des conseils pratiques sur :
- l'eau,
- l'nergie,
- les dchets,
- l'achat de produits d'entretien
- l'achat de matriaux de construction,
- la qualit d'un btiment,
- la participation de chacun la vie commune (assembles gnrales de coproprit mais aussi covoiturage, garde d'enfants...)
En se basant sur 2 axes :
- prendre conscience de son impact sur l'environnement, notamment dans un contexte o les compteurs (chauffage collectif, eau) ne sont pas individuels ce qui incite moins la vigilance pour baisser le thermostat ou ne pas ouvrir sa fentre en grand lorsqu'on a trop chaud,
- influer sur les dcisions du syndic de coproprit, notamment pour ce qui concerne les travaux de rnovation du bti ancien pouvant en optimiser la performance thermique, conformment aux obligations contenue dans le Grenelle de l'environnement.
Et si vous aussi participiez la mutation de votre coproprit ?
Un gain pour la plante, mais surtout un gain de charges vous en rcompenserait !
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