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ACHAT IMMOBILIER ECOLOGIQUE sur PLAN
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ACHAT ECO-CONSTRUCTION sur PLAN |
Vous avez opt pour un achat de maison ou appartement cologique neuf sur plan !
Vous avez craqu suite la visite d'un appartement ou d'une maison tmoin caractre cologique propos par un promoteur.
Il s'agit d'une vente en l'tat futur ou VEFA.
Si vous ne voulez pas vous retrouver dans une situation inextricable financirement (continuer de rgler un loyer tout en payant en mme temps les mensualits d'un bien immobilier dont vous n'avez pas la jouissance !) dans le cas o la livraison n'est pas conforme l'engagement de dlai, vous avez intrt inclure une clause de pnalits de retard dans votre commande.
 Rglementation
"La vente en l'tat futur d'achvement est le contrat par lequel le vendeur transfre immdiatement l'acqureur ses droits sur le sol ainsi que la proprit des constructions existantes. Les ouvrages venir deviennent la proprit de l'acqureur au fur et mesure de leur excution ; l'acqureur est tenu d'en payer le prix mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de matre de l'ouvrage jusqu' la rception des travaux."
(Article 1601-3 du Code Civil).
La V.E.F.A est rgie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ainsi que par les Articles L 261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Le logement vendu peut tre un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements en village », ou des coproprits horizontales).
Contrat de rservation
Il s'agit du contrat prliminaire par lequel un acheteur rserve l'achat ventuel d'un logement un constructeur/ promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dpt de garantie.
Mentions obligatoires du contrat
(doit en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente) :
- la surface habitable approximative qui sera recalcule d'une faon prcise une fois la construction ralise,
- le nombre de pices principales,
- l'numration des pices de service, dpendances et dgagements,
- la situation dans l'immeuble ou dans le lotissement,
- la qualit de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexe au contrat tablissant la nature et la qualit des matriaux et des lments d'quipement, et indiquant, le cas chant, les quipements collectifs qui prsentent une utilit pour la partie d'immeuble vendue,
- le prix prvisionnel de vente et, le cas chant, ses modalits de rvision,
- la date laquelle le contrat de vente dfinitif pourra tre conclu,
- s'il y a lieu, les prts que le promoteur dclare faire obtenir l'acqureur (montant, conditions, nom du prteur),
- les conditions lgales relatives au dpt de garantie (articles R 261-28 R 261-30 du Code de la construction et de l'habitation).
Droits de l'acheteur (du rservant)
- le droit de modifier le contrat,
- la possibilit de se rtracter durant un dlai de 7 jours ( dater de la rception du contrat de rservation qui vous aura t envoy en recommand avec AR).
Dpt de garantie
Montant
- si le dlai de la vente est infrieur un an : le montant doit tre infrieur ou gal 5 % du prix dfinitif prvu.
- si le dlai de la vente est compris entre 1 et 2 ans : il doit tre infrieur 2 % du prix dfinitif prvu.
- au-del : aucun dpt n'est exig.
Restitution du dpt de garantie
- vente non ralise (initiative du vendeur)... si c'est le rservataire qui refuse de signer l'acte dfinitif, sans motif lgitime (cf. suite), il perd son dpt de garantie,
- prix de vente excdant de 5 % le prix prvisionnel,
- non obtention du prt ncessaire l'achat, ou montant infrieur 10 % au moins des prvisions mentionnes initialement,
- non ralisation des quipements prvus,
- rduction de 10 % de la valeur du logement.
Sauf contestation du vendeur, le dlai de restitution du dpt de garantie est de 3 mois compter de la demande faite au vendeur par lettre recommande.
Il est intgral, sans retenue ni pnalit.
Contrat de vente dfinitif
Ce deuxime contrat est conclu une fois le programme de construction dtermin, lorsque la construction peut commencer.
Le texte du projet d'acte de vente doit tre envoy au rservataire par lettre recommande avec accus de rception au minimum un mois avant la date de signature.
A partir de l, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de l'acqureur
Mentions obligatoires
Il doit tre conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir :
- la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue,
- le prix, ses modalits de paiement et de rvision ventuelle,
- le dlai de livraison,
- la garantie d'achvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.
Echancier de paiement d'une construction neuve
(Cas d'une construction individuelle)
Dans ce type de vente, le paiement est chelonn en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dpasser un pourcentage du prix total de vente, dpt de garantie compris :
- 35 % du prix lorsque les fondations sont acheves,
- 70 % la mise hors d'eau (pose de la toiture et ralisation de l'tanchit des terrasses),
- 95 % lorsque les travaux sont achevs, le solde de 5 % tant payable la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformit avec les prvisions du contrat.
Montant des pnalits de retard livraison
En matire de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le dlai d'excution des travaux et les pnalits prvues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation).
Ces pnalits ne peuvent tre fixes un montant infrieur 1/3000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH).
Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pnalits de retard du fait d'un retard dans la livraison ds lors que celui-ci ne rsulte pas d'un cas de force majeure.
Les pnalits forfaitaires prvues au contrat sont prises en charge par le garant ds lors que le retard de livraison excde trente jours.
Cas particuliers n'engageant pas la responsabilit du promoteur
- si le retard est du des intempries,
- si des journes de grves ont perturb l'avancement du travail,
- si des travaux supplmentaires non prvus dans le contrat initial ont dû tre raliss.
Conseil
Inscrivez dans le contrat une date de livraison, plutt qu'un dlai. Ainsi, la clause de pnalit prvue en cas de retard du vendeur aura plus de chance d'aboutir.
Retard de paiement de l'acqureur
Des pnalits en cas de retard de paiement de l'acheteur sont souvent prvues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dpasser 1 % par mois de retard de la somme verser.
Le montant des intrts tant faible, le promoteur peut aussi faire insrer une clause de rupture automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement au vendeur d'une indemnit forfaitaire qui ne doit pas tre suprieure 10 % du prix de vente initial.
Une clause rsolutoire du contrat est galement prvue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l'acqureur.
Toutefois, cette clause rsolutoire ne joue qu'un mois aprs un commandement de payer rest infructueux, l'acqureur pouvant pendant cette priode saisir le juge afin d'obtenir des dlais de paiement.
Dfaut et/ou vices de construction
Dfaut de conformit
Lorsque les installations prvues ne sont pas effectives ou d'une qualit moindre que celles prvues.
Dans ce cas, la loi donne le droit de consigner le solde du prix chez un tiers (huissier...) jusqu' ce que le vendeur ait rsolu le problme.
Vice de construction
Lorsque des dfauts visibles sont dtects lors de la remise des cls.
Ces dfauts constats par l'acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents. L'acheteur dispose d'un dlai d'un mois pour dcouvrir d'ventuels dommages partir du moment de la livraison ( signaler au vendeur par lettre recommande avec AR). Mais cette garantie de parfait achvement couvre la remise en tat de tous les dfauts qui pourraient apparatre durant la premire anne (vices de conformit, dysfonctionnements).
Conseil
Il n'est pas inutle de faire appel un professionnel pour recenser avec lui les ventuels problmes constats.
Si l'acheteur n'obtient pas satisfaction, il dispose d'un dlai d'un an pour engager une action devant le tribunal de grande instance.
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