De plus en plus d'éco-immeubles tentent certains propriétaires, créant de fait une copropriété.
Cette situation particulière de détenir un lot dans une entité immobilière écologique oblige aux mêmes règles de gestion que pour le parc traditionnel.
Les charges de copropriété ne cessent d'augmenter régulièrement :
- évolution du prix de l'énergie,
- travaux d'entretien,
- assurances...
Pour vous donner une idée, la moyenne des charges de copropriété dans le parc immobilier privé français s'élèverait à plus de 34 €/ m²/ an ; d'où l'intérêt de s'y intéresser sérieusement.
Charges de copropriété
Il existe 3 types de charges qui sont définies dans le règlement de chaque copropriété.
 l'entretien, l'administration et la conservation
cela comprend : honoraires du syndic, réparation, nettoyage, salaire du gardien...
Ces charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur bien (« lot ») par rapport à la valeur de l'ensemble de la copropriété.
Cette répartition est exprimée en "tantièmes", et le plus souvent en "millièmes" :
Si votre appartement est évalué à 120/1000ème de la valeur de l'immeuble en copropriété, il vous faudra payer 120 millièmes du montant total des charges d'entretien, d'administration et de conservation de l'immeuble.
Les services collectifs et d'équipements communs :
chauffage, ascenseur, antenne de télévision, vide-ordures, etc.
Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que présente le service pour chacun d'entre eux.
Ex. : les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paient pas les charges liées à l'ascenseur, sauf s'ils possèdent une cave ou un parking desservi par cet ascenseur.
Les charges spéciales
Il s'agit de dépenses liées à une ou plusieurs parties de l'immeuble, qui n'affectent pas l'ensemble des copropriétaires.
Le règlement de copropriété peut prévoir de faire supporter ces charges à certains copropriétaires seulement.
Exemple : si la copropriété est composée de plusieurs immeubles et que des travaux ont lieu dans un seul d'entre eux.
Vote et paiement des charges de copropriété
Le budget prévisionnel
Sont prises en compte dans ce budget les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes.
Il est voté une fois par an lors de l'assemblée générale de la copropriété.
Selon le choix fait en assemblée générale, les copropriétaires paient chaque trimestre le quart du budget voté, ou chaque année sa totalité.
Dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
Sont concernées les dépenses liées à des travaux d'amélioration, de conservation ou de transformation (autres que ceux de maintenance).
Elles sont soumises à un vote en assemblée générale.
Le syndic de copropriété exige généralement des co-propriétaires le versement d'une avance pour faire face à aux dépenses imprévues et couvrir sa trésorerie (« fonds de roulement »).
Le montant de cette avance est fixé par le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.
Il ne peut pas excéder 1/6ème du montant du budget prévisionnel.
Contestation des charges de copropriété
Cette contestation est possible si vous estimez que vous payez une part trop importante de charges et plusieurs recours sont prévus :
en soumettant une demande de révision de la répartition des charges au vote des copropriétaires. Un vote à l'unanimité est alors nécessaire
en saisissant le Tribunal d'Instance, quand les sommes litigieuses s'élèvent à moins de 7 600 €,
en saisissat le Tribunal de Grande Instance, pour des sommes supérieures à 7 600 €.
Le carnet d'entretien
Toute copropriété doit disposer d'un carnet d'entretien de l'immeuble.
Ce carnet mentionne notamment :
l'identité du syndic,
les références des contrats d'assurance souscrits pour la copropriété,
l'année de réalisation de travaux importants, etc.
Il permet un meilleur suivi et une gestion plus transparente.
Tout candidat à l'acquisition d'un des logements de la copropriété a le droit d'en prendre connaissance et cela lui est fortement conseillé pour déterminer à la fois la réalité de l'état de l'immeuble et les travaux à envisager à court ou moyen terme.
Une copropriété verte !
L'association Fondaterra (Fondation Européenne pour des Territoires Durables) a publié un guide de l'éco-attitude à l'attention des copropriétés en collaboration avec le CSAB et la Fnaim Ile-de-France.
Elle a pour objectif d'inciter tous les acteurs de la copropriété (propriétaire, locataire, gardien, gestionnaire ou syndic) à rendre leur demeure commune plus verte et les convaincre de l'intérêt de cette approche... pour la planète mais aussi pour leur portefeuille.
Différents outils de sensibilisation ont été édités (affiches, autocollants...) ainsi que le guide lui-même téléchargeable sur Internet.
Concrètement, le guide contient des informations pédagogiques et des conseils pratiques sur :
- l'eau,
- l'énergie,
- les déchets,
- l'achat de produits d'entretien
- l'achat de matériaux de construction,
- la qualité d'un bâtiment,
- la participation de chacun à la vie commune (assemblées générales de copropriété mais aussi covoiturage, garde d'enfants...)
En se basant sur 2 axes :
- prendre conscience de son impact sur l'environnement, notamment dans un contexte où les compteurs (chauffage collectif, eau) ne sont pas individuels ce qui incite moins à la vigilance pour baisser le thermostat ou ne pas ouvrir sa fenêtre en grand lorsqu'on a trop chaud,
- influer sur les décisions du syndic de copropriété, notamment pour ce qui concerne les travaux de rénovation du bâti ancien pouvant en optimiser la performance thermique, conformément aux obligations contenue dans le Grenelle de l'environnement.
Et si vous aussi participiez à la mutation de votre copropriété ?
Un gain pour la planète, mais surtout un gain de charges vous en récompenserait !
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