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DIAGNOSTIC THERMIQUE en IMMOBILIER ECOLOGIQUE
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DIAGNOSTIC THERMIQUE OBLIGATOIRE (DPE) avant toute VENTE ou LOCATION |
Vous vendez un bien immobilier écologique ?
Depuis le 1er novembre 2006 et dans le cadre d'une vente, vous devez founir à votre acheteur le bilan thermique de votre bien, ce qui devrait être un atout pour un bien écologique (mais les signatures définitives chez le notaire y sont soumises).
Sont concernés tous les bâtiments ou partie de bâtiment clos et couverts, à l'exception des constructions provisoires, des bâtiments indépendants de moins de 50 m², des bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, des bâtiments servant de lieux de culte ainsi que des monuments historiques.
Les parties communes d'immeuble ne sont pas concernées.
Un nouveau DPE a été mis en place le 1er Juillet 2021.
Principales différences entre l'ancien et le nouveau DPE
Le nouveau DPE 2021 se calcule à partir d’informations liées réellement à la performance énergétique d’un logement (isolation, chauffage, ventilation, ponts thermiques…).
Ce n’était pas le cas de l’ancien DPE pour les biens datant d'avant 1949 ou disposant d'un chauffage collectif !
En effet, l’ancienne version se calculait essentiellement à partir de la consommation énergétique de ces biens (en fonction de la façon dont le locataire ou le propriétaire se chauffait).
Ainsi, pour établir l’ancien DPE, le diagnostiqueur demandait au propriétaire ou au locataire ses factures d’énergie pour déterminer la note attribuée au logement.
Cette méthode était largement contestable, car une personne frileuse qui se chauffait beaucoup avait un DPE très mauvais alors qu’une personne ne se chauffant que très peu avait un très bon DPE.
De plus, sans facture, certains DPE pouvaient être vierges (donc sans aucune information) ce qui n'esr plus possible avec le nouveau DPE.
A noter : la nouvelle méthode concerne uniquement les biens à usage d'habitation.
Aucune modification n'a eu lieu pour les biens à usage commercial: un local commercial peut donc toujours avoir un dpe vierge.
Locations
Attention, ce diagnostic s'applique aux locations à compter du 1er juillet 2007.
Les bailleurs, dans le cadre d'une nouvelle location, doivent annexer ce diagnostic au bail établi.
Ce diagnostic obligatoire est une information donnant des indications simples qui ont pour objectif de caractériser la performance énergétique du bâtiment, de donner des valeurs de référence et des recommandations destinées à améliorer sa performance énergétique.
Ce document n'a qu'une valeur informative. L'acquéreur ou le locataire ne pourra se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.
Un expert agréé se déplace chez vous pour effectuer un diagnostic du bâtiment que vous vendez.
Le rapport comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bien. Nous pouvons ainsi déterminer une classification afin que l'acquéreur ou le locataire puissent comparer et évaluer la performance énergétique.
Le diagnostic devra être accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance énergétique.
En cas de travaux ou de remplacement d'équipements, ce diagnostic permet d'optimiser les interventions pour maîtriser la consommation énergétique et contribue ainsi simultanément à réduire les charges pour les occupants et à limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Prix : environ 150 € (variable selon la surface à expertiser).
Validité du diagnostic : 10 ans
BILAN d'une PROFESSION, 8 ans après la publication de la loi...
Des dérives constatées...
Enquête du magazine "60 millions de consommateurs" (juillet 2014)
La revue concluait, sur la base d'un comparatif des prestations sur un échantillon de 5 logements différents à évaluer, à un manque global de compétences des diagnostiqueurs et à une trop grande disparité des prestations.
Le verdict de la DGCCRF
Les 269 établissements audités ont fait l'objet de nombreuses critiques : les 3/4 d'entre eux (207) ont reçu un avertissement, et 1 sur 7 à même fait l'objet d'une injonction tandis qu'étaient mené 7 intentions de procès-verbaux et 3 dossiers contentieux.
Principales raisons :
- des pratiques commerciales douteuses (anomalies de facturation par absence de mentions obligatoires, présence de mentions inutiles, non remise de note)
- des tarifs opaques (si, le plus souvent, les diagnostiqueurs tiennent à disposition de leur clientèle des fiches tarifaires détaillées, ces tarifs restent toutefois complexes, voire difficilement compréhensibles. Ils intègrent, en effet, de nombreux critères de détermination des prix liés à la nature de la transaction, à la taille, au type et à la date de construction du logement).
- des sites Internet non-conformes à la loi sur la confiance dans l'économie numérique (juin 2004) en raison d'offres mensongères (diagnostics faussement gratuits ou déclaration abusive de détention d'agences).
- infractions à la bonne pratique de la vente à distance et du démarchage (19 diagnostiqueurs ont été avertis et 12 ciblés par des injonctions).
- dans près de 15 % des cas, les professionnels n'avaient pas délivré d'attestation sur l'honneur au consommateur, contrairement à ce que demande le décret du 11 octobre 2010.
La formation des diagnostiqueurs
Du côté de la formation initiale et continue (avec une re-certification tous les 5 ans), les professionnels ont davantage répondu aux attentes de la DGCCRF même si quelques cas litigieux ont été signalés dont des modifications frauduleuses de certificats de compétence ou de poursuite de l'activité malgré une suspension des certifications (*) depuis plusieurs années.
(*) A ce sujet, le site de l'Ademe permet aux particuliers de vérifier les aptitudes de tout diagnostiqueur.
Enfin, la totalité des établissements audités aurait bien souscrit une assurance de responsabilité civile.
Fin de la pratique des retro-commissions ?
Diminution de la pratique prouvée du versement de commissions par les diagnostiqueurs aux agences immobilières partenaires.
TEXTE de REFERENCE du Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement
Décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'état de l'installation intérieure de gaz dans certains bâtiments.
Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement,
Vu la directive 2002/ 91/ CE du Parlement Européen et du Conseil en date du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments ;
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 134-1 à L. 134-6 et L. 271-4 à L. 271-6 ;
Vu le code de l'environnement, notamment son article L. 224-1 ;
Vu le décret n° 62-608 du 23 mai 1962 modifié fixant les règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible ;
Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu,
Décrète :
Article 1
Dans le titre III du livre Ier du code de la construction et de l'habitation (partie réglementaire), il est ajouté un chapitre IV intitulé « Diagnostics techniques » composé de deux sections et comprenant les articles R. 134-1 à R. 134-9 ainsi rédigés :
Chapitre IV - DIAGNOSTICS TECHNIQUES
SECTION 1 - Diagnostic de performance énergétique
Art. R. 134-1.
- La présente section s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des catégories suivantes :
a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors oeuvre brute au sens de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;
c) Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement ;
d) Les bâtiments servant de lieux de culte ;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine.
Art. R. 134-2. - Le diagnostic de performance énergétique comprend :
a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;
d) L'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
h) Lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d'une chaudière d'une puissance supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d'inspection de la chaudière.
Art. R. 134-3
- Lorsque le diagnostic de performance énergétique porte sur un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande le diagnostic et aux frais de cette dernière :
a) La quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif ;
b) Le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d'énergie consommée par le dispositif collectif ;
c) Une description des installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude et de leur mode de gestion.
Art. R. 134-4.
- Pour réaliser le diagnostic de performance énergétique, il est fait appel à une personne répondant aux conditions de l'article L. 271-6 et de ses textes d'application.
Art. R. 134-5.
- Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'industrie détermine les modalités d'application de la présente section. Il précise notamment, par catégorie de bâtiments, le contenu du diagnostic de performance énergétique, les éléments des méthodes de calcul conventionnel, les échelles de référence, le prix moyen de l'énergie servant à l'évaluation des dépenses annuelles mentionnée à l'article R. 134-2, les facteurs de conversion des quantités d'énergie finale en quantités d'émissions de gaz à effet de serre et les modalités selon lesquelles est prise en compte dans les calculs l'incidence positive de l'utilisation de sources d'énergie renouvelable ou d'éléments équivalents.
Article 2
Les dispositions du dernier alinéa de l'article R. 134-2 ne sont applicables qu'à compter de l'entrée en vigueur des décrets prévus au 2° du II de l'article L. 224-1 du code de l'environnement.
Les articles R. 134-6 à R. 134-9 du code de la construction et de l'habitation entrent en vigueur le 1er novembre 2007.
La production du diagnostic de performance énergétique portant sur un bâtiment ou partie de bâtiment existant n'est exigible que pour les ventes réalisées à compter du 1er novembre 2006.
La production du diagnostic de performance énergétique portant sur un bâtiment ou partie de bâtiment neuf n'est exigible que pour les bâtiments ou partie de bâtiment pour lesquels la date de dépôt de la demande de permis de construire est postérieure au 30 juin 2007.
Article 3
Un diagnostic réalisé avant l'entrée en vigueur du présent décret dans le cadre d'opérations organisées par des distributeurs de gaz et dont la liste est définie par arrêté du ministre chargé de l'énergie est réputé équivalent à l'état de l'installation intérieure de gaz prévue à l'article L. 134-6, s'il a été réalisé depuis moins de trois ans à la date à laquelle il doit être produit.
Jusqu'au 1er novembre 2007 et par dérogation aux dispositions de l'article R. 134-4, le diagnostic de performance énergétique peut être réalisé par un technicien qualifié.
Article 4
Le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et le ministre délégué à l'industrie sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Fait à Paris, le 14 septembre 2006.
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